OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(长征有多长公里 红军长征一共用了几年zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大长征有多长公里 红军长征一共用了几年厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格(gé)下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下(xià)降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明(míng)，市场信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书(shū)和合(hé)同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事(shì)发突(tū)然(rán)确实始料(liào)未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科(kē)技(jì)消息(xī)长征有多长公里 红军长征一共用了几年的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信(xìn)息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负(fù)责的(de)态度，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户(hù)的(de)分隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的(de)物(wù)业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间(jiān)资(zī)产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一(yī)步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能(néng)面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三(sān)十年(nián)建设(shè)发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能化解当前突(tū)发(fā)事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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