万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是(shì社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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